土地不能同时卖两次

我们不应该因噎废食，为限制政府赚钱而反对土地出让政策，进而限制了土地的善用；相反，我们应该转为讨论政府在赚钱的过程中，如何尽量避免对市场造成的不必要的震荡，以及如何合理使用卖地收入等问题。

《经济观察报》之“法律、管制与经济增长”专栏（4）

土地不能同时卖两次

薛兆丰
2011年1月24日

近日媒体报道，上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法是“出让人无偿收回”。消息传出，公众哗然。其后，上海市有关部门作回应，说那是针对出让期限届满、土地使用者申请续期未获批准的情形而言的。显然，各地的规定不同，而即使政策已经出台，也还会在字里行间衍生出新的演绎。这里只能从大处作分析，那就是“土地不能同时卖两次”。

由于历史的原因，大部分土地的所有权归国家持有。以此为前提，国家出让土地的使用权，无疑是个大进步，因为通过流转，土地被逐渐推到了价值最高的用途上。在这个过程中，政府顺带赚了大钱。这是值得澄清的地方：是为了达到善用土地的目的，导致了政府赚钱；而不是为了让政府赚钱，才赞成政府出让土地。我们不应该因噎废食，为限制政府赚钱而反对土地出让政策，进而限制了土地的善用；相反，我们应该转为讨论政府在赚钱的过程中，如何尽量避免对市场造成的不必要的震荡，以及如何合理使用卖地收入等问题。

政府希望增加收入，这一点可以理解。但政府应该明白，即使把土地每天卖一次，总收入也不会增加。为什么？因为只要规则是稳定而可预期的，那么政府每次卖地的收入，就只会是当天而非长期的土地价值。

一棵果树，可以整棵永久地卖，也可以逐个果子卖，总收入不会变。变的是交易费用：交易次数越多，交易费用越大，高质而耐久的投资就越是划不来。不妨设想，有三个条件相同的村子，一个是土地每年卖一次，一个五十年卖一次，一个一百年卖一次，那么哪个村子的房子更结实更漂亮？当然是土地出让期最长的那个。这是说，既然土地不能同时卖两次，那么政府出售土地使用权的时候，应该倾向采用附带默认自动续期条款的方式，因为这对市场造成的骚扰较少。

让我转谈政府卖地与房产泡沫之间的关系。坊间有一种观点认为，中国的财政收入大部分来自房地产市场，由于政府大量卖地赚钱，所以推高了房价，并制造了楼市泡沫。这种观点是错的。恰恰相反，假如政府不卖地，不从卖地中挣钱，房价反而会进一步剧增；政府卖地本身，其实直接推低而不是抬高了房价。

政府在房地产市场取得的巨额财政收入，常常被误解为居民住房成本增高的根源。其实不然。道理很简单。你意外捡了颗钻石，假如市场上最高出价是100万，那么它就能卖100万。即使你把钻石赠送而不是出售给中介商，它最终也还是卖100万。换言之，即使政府把土地送出去，按身份证号码摇奖，随机送给国民，最终购房者支付的房价也不会因此下跌。

价格决定成本，而不是成本决定价格。这是经济学的供求规律！价格是由市场对最终成品的供求决定的，决定了以后，再倒过来决定生产原料的价格。房价是完全由供求决定的，房价被供求决定后，才倒过来决定土地的拍卖价格和开发商的利润。

即使土地免费，房价也不改变。有人以为，假如政府把土地免费送出来，房价就会下降。不对。不管是谁，不管通过什么方式，得到了政府免费送出的土地，他也会转身按照市价卖出，能卖多高就卖多高，而不会免费或低价转让。政府把地免费送出，只是让第一手得到土地的人（不论他们是因为抽奖得到还是凭关系得到），分得了本来归入国库的卖地收入，而最终住房者不会得益。

正因如此，政府供地方式，以拍卖为宜。假如政府廉价甚至免费批出土地，那就必定只有接近政府的人，才能在这些礼物的争夺战中胜出，而那就意味着更多的腐败和内耗。况且，拍卖反映了和取决于市场需求。不是政府想卖多高价格就能卖多高。要地产商预期有承接，才能成交。政府开价过高，或市场预期不佳，就自然会流拍。

事实上，土地国有，政府垄断，也属常见。英国和港英，土地都是女皇的，一点点卖出，只卖使用权，不卖所有权，收入用于政府开支，算是征税，本身并无不妥。重要的是，政府应该善用卖地收入，同时相应免除居民其他的税负，藏富于民。

无可厚非，政府会优化供地节奏。土地供应跟不上需求，废话，当然跟不上。土地就那么多，尤其是好地段。问题是，政府为了使卖地收入最大化，会适当控制卖地节奏，这也就在土地的短期和长期的用途间取得了平衡。虽然政府可以一次性把土地全部贱卖出去，然后由二级市场通过多次交易来决定这些土地合并、分拆、规划和再规划，但政府一般不愿意这样让利。重要的是，无论政府是否愿意让利，都只会改变政府和第一手地主之间的财富分配，而房地产的最终消费者支付的价格不变。

我的看法是，政府采用拍卖的形式批出土地，恰恰缓解而不是激化了市场对住房的需求。为了使土地卖得更高的收入，政府也积极从事了环境配套设施的建设，从而提高了土地的实际价值。但是，中国正经历人类历史上从未见过的城市化过程，再加上文化传统、养老保障和防范通胀等考虑，市场对购买住房的需求格外高。但无论如何，只有不断增加土地供给，放宽土地用途转换的限制，允许其他土地供给源进入市场，才能根本解决住房困难，并减慢实际房价的增长速度。

相关阅读：

1. 重税岂能压房价
2. 炒房有功
3. 给你块烂地，你会去炒吗？
4. 地产业有泡沫吗
5. 解决地产问题的正途
6. 谁是中国楼市背后的推手
7. 房屋空置起源于不确定性
8. 空置率是泡沫的标志吗
9. 让楼价下来