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空置率是泡沫的标志吗

Posted on Wednesday, May 9, 2007 at 8:57 am

中国还很缺房子,还很缺设备齐全、环境优雅、交通方便的房子。很缺、很缺!目前房屋空置率高,只能说明业主在待价而沽,只能说明房价还没有达到令人愿意出货的价位。这跟饥荒之前人们囤积的粮食比平时多,或干旱时期人们在家里积攒的用水比平时多是一样的。

空置率是泡沫的标志吗

薛兆丰
2006年12月12日《互联网周刊》

茅于轼先生最近在博客中谈到地产泡沫:“是否存在泡沫……最主要的判断是空房比例是否太高。泡沫是指表面繁荣导致价格上升,但实际的需求很低,产品积压得很多,……一旦虚假的繁荣被揭穿,价格猛然下跌,就是泡沫破裂。所以,判断是否存在泡沫的有效办法就是调查空房率。”

我不以为然。说中国老百姓对房屋的实际需求很低,或说中国的房屋积压过多,显然都不符合事实。中国大部分人仍然住得很不像样。即使调查证实,目前的房屋空置率确实很高,也只能表明业主预期房屋将会更加紧俏,预期各项调控政策还会进一步抑制房屋供给,也就是说,预期房屋价格的持续上涨还未到位而已。

我在上期文章中提到,中国目前的房地产热,有宏观经济的原因。也就是说,因人民币被低估,外资涌入,造成了人民币的“引入性通胀”;而房地产则首当其冲,成为人们最先追逐的商品。

为什么一旦出现通胀,人们就首先追逐房地产呢?有两个原因。一,是因为房地产是大宗买卖,会导致大盈大亏,所以人们有格外强烈的动机去分析市场的走势,使房地产在众多商品中,成为率先体现价格上涨的一种。注意,我并不是说房地产价格上升导致了通货膨胀,而是说通货膨胀最先体现在房地产价格上。

二,是因为在通货膨胀持续阶段,凡是借钱购买大宗物业的人,都能赚取额外的利润,使房地产成为通胀期间最受欢迎的商品之一。其中的道理简单:通胀就是货币泛滥,即实物相对升值,货币相对贬值。通胀时期,购房者向银行借钱买房,房子持续升值,还款的货币持续贬值,中间的差额就是利润。

当然,银行并不是被动的。通胀之下,利息也会不断上升,银行与买家抢夺利润,使得竞争趋于平衡。但即使如此,也并不影响房地产受到追逐这一事实。不管是银行多赚,还是业主多赚,一出现通胀房地产就炙手可热,仍旧是颠扑不破的规律。

除了宏观货币因素,中国房地产价格飚升,还跟其它几个因素密切相关,其中包括:农村人口大量而急速地涌入城市、城市的商业化发展不够均衡、交通网络很不发达以及各地政府均有意打压房地产市场交易等。

中国已经成为世界工厂,各类加工业蒸蒸日上,而其中的核心动力,是从农村涌入城市的劳工。数亿迁徙人口需要居住;生活改善后,他们需要住得更好。整个社会,水涨船高。不论哪个阶层的购房者,他们需要购买的住房面积和质量,都明显比二十年前同阶层的水平大大提高了。有这样的需求存在,房地产岂有不飚升的道理?

美国幅员辽阔,公路发达,私车普及,人们有条件住得宽敞、住得分散。我住在美国首都华盛顿的近郊,从家到办公室,相隔30公里,是20分钟车程;朋友在上海,从家到办公室,也是相隔30公里,出租车加两程地铁,得花2小时。上海市区的住宅,哪有不上升到世界之颠的道理?

事实是,城镇人口急剧膨胀,工资收入普遍提高,都表明房屋购买力仍在积聚;而由学者们倡议、由政府推出的各项打压炒楼行为的政策,包括征收重税、限制交易、减少批地、干预户型、提高首付下限等等,都无一不在强化着同一个信号:房源在萎缩,选择在减少,价格要上涨。就冲这势头,还有哪个业主不去囤积居奇呢?

中国还很缺房子,还很缺设备齐全、环境优雅、交通方便的房子。很缺、很缺!目前房屋空置率高,只能说明业主在待价而沽,只能说明房价还没有达到令人愿意出货的价位。这跟饥荒之前人们囤积的粮食比平时多,或干旱时期人们在家里积攒的用水比平时多是一样的。怎样才能减少房屋空置,缓解住房紧张?先停止调控、放开价格再说吧!

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