空置率是泡沫的标志吗
中国还很缺房子，还很缺设备齐全、环境优雅、交通方便的房子。很缺、很缺！目前房屋空置率高，只能说明业主在待价而沽，只能说明房价还没有达到令人愿意出货的价位。这跟饥荒之前人们囤积的粮食比平时多，或干旱时期人们在家里积攒的用水比平时多是一样的。
空置率是泡沫的标志吗
薛兆丰
2006年12月12日《互联网周刊》
茅于轼先生最近在博客中谈到地产泡沫：“是否存在泡沫……最主要的判断是空房比例是否太高。泡沫是指表面繁荣导致价格上升，但实际的需求很低，产品积压得很多，……一旦虚假的繁荣被揭穿，价格猛然下跌，就是泡沫破裂。所以，判断是否存在泡沫的有效办法就是调查空房率。”
我不以为然。说中国老百姓对房屋的实际需求很低，或说中国的房屋积压过多，显然都不符合事实。中国大部分人仍然住得很不像样。即使调查证实，目前的房屋空置率确实很高，也只能表明业主预期房屋将会更加紧俏，预期各项调控政策还会进一步抑制房屋供给，也就是说，预期房屋价格的持续上涨还未到位而已。
我在上期文章中提到，中国目前的房地产热，有宏观经济的原因。也就是说，因人民币被低估，外资涌入，造成了人民币的“引入性通胀”；而房地产则首当其冲，成为人们最先追逐的商品。
为什么一旦出现通胀，人们就首先追逐房地产呢？有两个原因。一，是因为房地产是大宗买卖，会导致大盈大亏，所以人们有格外强烈的动机去分析市场的走势，使房地产在众多商品中，成为率先体现价格上涨的一种。注意，我并不是说房地产价格上升导致了通货膨胀，而是说通货膨胀最先体现在房地产价格上。
二，是因为在通货膨胀持续阶段，凡是借钱购买大宗物业的人，都能赚取额外的利润，使房地产成为通胀期间最受欢迎的商品之一。其中的道理简单：通胀就是货币泛滥，即实物相对升值，货币相对贬值。通胀时期，购房者向银行借钱买房，房子持续升值，还款的货币持续贬值，中间的差额就是利润。
当然，银行并不是被动的。通胀之下，利息也会不断上升，银行与买家抢夺利润，使得竞争趋于平衡。但即使如此，也并不影响房地产受到追逐这一事实。不管是银行多赚，还是业主多赚，一出现通胀房地产就炙手可热，仍旧是颠扑不破的规律。
除了宏观货币因素，中国房地产价格飚升，还跟其它几个因素密切相关，其中包括：农村人口大量而急速地涌入城市、城市的商业化发展不够均衡、交通网络很不发达以及各地政府均有意打压房地产市场交易等。
中国已经成为世界工厂，各类加工业蒸蒸日上，而其中的核心动力，是从农村涌入城市的劳工。数亿迁徙人口需要居住；生活改善后，他们需要住得更好。整个社会，水涨船高。不论哪个阶层的购房者，他们需要购买的住房面积和质量，都明显比二十年前同阶层的水平大大提高了。有这样的需求存在，房地产岂有不飚升的道理？
美国幅员辽阔，公路发达，私车普及，人们有条件住得宽敞、住得分散。我住在美国首都华盛顿的近郊，从家到办公室，相隔30公里，是20分钟车程；朋友在上海，从家到办公室，也是相隔30公里，出租车加两程地铁，得花2小时。上海市区的住宅，哪有不上升到世界之颠的道理？
事实是，城镇人口急剧膨胀，工资收入普遍提高，都表明房屋购买力仍在积聚；而由学者们倡议、由政府推出的各项打压炒楼行为的政策，包括征收重税、限制交易、减少批地、干预户型、提高首付下限等等，都无一不在强化着同一个信号：房源在萎缩，选择在减少，价格要上涨。就冲这势头，还有哪个业主不去囤积居奇呢？
中国还很缺房子，还很缺设备齐全、环境优雅、交通方便的房子。很缺、很缺！目前房屋空置率高，只能说明业主在待价而沽，只能说明房价还没有达到令人愿意出货的价位。这跟饥荒之前人们囤积的粮食比平时多，或干旱时期人们在家里积攒的用水比平时多是一样的。怎样才能减少房屋空置，缓解住房紧张？先停止调控、放开价格再说吧！
相关阅读：
布坎南（James M. Buchanan）：需求量和价格之间的反向关系，是经济科学的核心命题，它体现了这样的预设，即人类的选择行为足够理性，以致是可以预测的。没有一个物理学家会说“水往上流”，也没有一个自重的经济学家会说“提高最低工资可以增加就业”。这种说法，要是认真地生发下去，将无异于全盘否定了经济学，使其科学含义荡然无存；要是这样，经济学家除了撰写迎合意识形态偏好的文章，就别无可为了。值得庆幸的是，只有一小撮经济学家愿意背弃两个世纪的经济学教诲；我们尚未堕落成一群随营的娼妓（详见
给作者留言（不公开）：