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地产业有泡沫吗

Posted on Tuesday, May 8, 2007 at 3:02 pm

今天,中国大量劳动力从农村释放,出口工业一日千里,人民币将继续有升值的压力。人民币能升值是好事,问题是如何体现。宏观政策上有两大选择——要么让人民币对美元汇率保持稳定,这样国内物价就必定上涨,地产业将不会出现泡沫;要么让人民币升值,这样国内物价水平可保稳定,而再加上宏观调控,目前的地产库存,就很容易“变成”所谓的泡沫。

地产业有泡沫吗

薛兆丰
2004年11月21日《互联网周刊》

最近有学者指地产业存在泡沫,假如不适时挤破,就会引发重大经济动荡。这番言论立即引起业界激烈辩论。与此同时,早前关于人民币升值的争议余波未了,而中央银行加息也令很多人认为房地产市场降价将会冷却。到底是怎么回事?

地产业已经停滞了好一段时间,恐怕是不争的事实。早在去年下半年,中国就出现了强劲的通胀势头。房地产业向来对货币供应最敏感,当然也作出了应有的反应。房地产商一面打算囤积居奇,另一面打算加快建设。

那段时间,常常出现楼盘一推出,半天时间就售清的情况。因为行情看涨,房地产商想按兵不动。这本来是合理的经济行为,一些地方政府却出面干预。他们规定房地产商不得保留新房,不仅要有多少卖多少,还得在网上公布售价,以便公众监督违规的涨价行为。

我们知道,地产商售楼,是一期期楼盘陆续推出的。之所以这样,主要不是由于建筑技术上的限制,而是地产商为了“试价”。房地产是大宗买卖,无论是利率上毫厘的变化,物价指数轻微的涨跌,还是周边居家环境的微妙改变,都会显著地影响楼盘的市价。

问题是,地产商不知道新业主的心理价位,于是便用上了“试价”这一招。所谓“试价”,就是把楼房批量推出,逐步摸索双方都乐于接受的交易价格。这一招很普遍,中国是这样,至少我知道美国也是这样。

售楼小姐每天旁敲侧击,获取看楼人士的第一手资料,了解他们的职业和收入、心理价位、置业的次数、自住还是投资,凡此种种。看楼的人自己可能并不在意,但在售楼者看来,这些貌似随意的问答,其实是房地产商厘定价格的重要指标。

那些试图靠颁布规定来阻止地产商“试价”的人恐怕没有预料到,地产商有足够的空间绕开任何规定,继续进行“试价”行为。例如,楼盘可以分成小块开发,每小块的户型和用料可以各不相同,从而造成差别定价的“客观”依据。最后,干预政策往往失效。

回到房地产价格走势的问题上来。今年上半年刚过,当业内人士还在预期房地产将要升温的时候,国内的宏观调控开始并迅速见效了。与此同时,中国政府不仅增大了进口物品的数量,还自中央银行而下控制了银根和放贷。结果,人民币的升值压力和通胀压力,都一下子都控制住了。房地产业上半年的乐观估计显然失算。大量本来奇货可居的楼盘,转眼成了地产“泡沫”。

我的看法是,房地产是否存在泡沫,与房地产商无关。我们没有理由在出现通胀势头时责备地产商供应不足,然后又在通胀减弱时责备他们供应过量。“泡沫”不外乎是“滞销”的代名词,而房地产“滞销”与否,不在于房地产自身,而是全系于经济政策和宏观因素。

若政策稳定,房地产存量再翻一倍也不算是“泡沫”——毕竟没有人嫌房子太多太大的;但若政策不明,尤其是在通胀预期减弱,或者出现通缩预期的时候,房地产就会出现所谓的“泡沫”现象,那是因为在通缩时期,按揭卖房很不合算的缘故。毕竟,无论自住还是投资,任何按揭卖房的行为,都多少含有“以买楼为借口、通过借贷套利”的考虑。

我明白地产商和业主都难免有心理作祟,认为一旦接受“泡沫”之说,就会直接或间接地导致自己手头的物业贬值。问题是,不管那叫不叫“泡沫”,我们都应该承认,目前房屋的空置率较高,而楼价已经缺乏上升的后劲,即便不是明降都已经在暗降。

争论的双方都应该后退一步,把眼光移到宏观政策上去。是未来的宏观经济政策,尤其政府是在人民币升值、银行进一步加息等问题上的定夺,决定了目前的地产库存算不算“泡沫”。

今天,中国大量劳动力从农村释放,出口工业一日千里,人民币将继续有升值的压力。人民币能升值是好事,问题是如何体现。宏观政策上有两大选择——要么让人民币对美元汇率保持稳定,这样国内物价就必定上涨,地产业将不会出现泡沫;要么让人民币升值,这样国内物价水平可保稳定,而再加上宏观调控,目前的地产库存,就很容易“变成”所谓的泡沫。

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