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解决地产问题的正途

Posted on Wednesday, May 9, 2007 at 1:49 pm

参照美国的市场经验,解决住房问题的根本之道,是让人们尽量早、尽量容易地住上尽量好的房子,而不是想方设法,让人们尽量晚、尽量困难地住上面积受限的房子。这是说,国内房地产调控存在方向性错误:首付宜低不宜高,还款周期宜长不宜短,房型宜大不宜小,银行信贷和债券交易宜畅旺不宜肃杀。这是解决地产问题的正途。

解决地产问题的正途

薛兆丰
2006年6月23日

最近在房地产问题的系列文章中,我细说了房地产价格急升的三重原因。一是人民币的汇率结构,二是人口大迁移和人均收入提高,三是政府一连串事与愿违的调控措施。有读者完全同意我的分析,但仍然写信来问:“难道面对房价急升,我们就只能袖手旁观,一点办法也没有了吗?”
 
解决问题的正途,不是五花八门的“增加调控”,而是大道至简的“增加供给”。然而,比较容易的是指出“增加调控”建议的荒谬,因为它们显然不治标、不治本,而只会增加社会成本;比较难的是明白“增加供给”所需的市场安排,因为它们涉及一层层外围交易,若忽视了这些外围交易,或把它们当作奸商炒作来打击,就无法促进“增加供给”的目标。
 
先谈较简单的。有人建议征收“房屋空置税”,说可以减少房屋空置,增加房源供应。问题是,要证明住宅区内某幢房屋“空置”,肯定比确认住宅区内有人“超生”困难得多。不把居委会的规模和合法调查权扩大三倍以上,征收“房屋空置税”不可能成事。
 
有人提出控制户型,要把住宅面积控制在90平米。我不禁要问:究竟是谁要把房子建得那么大的?是盖房的人,还是买房的人?不是说地产商是奸商吗?周其仁教授问我:奸商们为什么不把房子盖成飞机舱大小?那不更容易牟取暴利吗?可那没法牟取暴利,因为消费者不买帐!是消费者自己要住得大,是他们客厅一个卫生间不够、主卧还要一个卫生间的。
 
再谈较复杂的。有人建议用“提高首付”和“抑制信贷”的办法来解决住房困难问题。专栏作家冀志罡先生已经撰文指出,这恰恰给穷人设置了障碍,推迟了他们买房的日期。让我再简介美国的房地产资金市场,进一步解释为什么“低首付”和“活信贷”才是有助降低房价的市场安排。
 
美国的物价,假如不乘8折算成人民币,而是单纯从数值看,则比中国略低。例如,一般大学毕业生的工资收入是年薪5万元,一套单间公寓的月租是800元,两口之家的水电费是每月60元,一顿午餐盒饭是8元。家庭收入10万的两口之家,是相当典型的。
 
再说房子的档次。在中等城市,如北卡罗来纳州首府拉雷市(Raleigh),一幢普通“独栋别墅(single house)”,有两百平方米实用面积(地窖、花园和车库另计),售价35万,20%的首付约7万,30年贷款年利率以6.5%计算,月供约1800元。这占家庭收入的20%至25%,属行业内公认的“可承受消费水平”。
 
不难推测,大学毕业后5年内结婚的年轻夫妇,大部分能轻松置业。老美为何如此幸运?美国物价数值与中国相近,可见既不是因为美国的房子特别便宜,也不是美国中产阶级的收入特别高。那究竟是什么原因?答案是:美国有目光长远、交投活跃、机制健全的资金信贷市场在提供服务。
 
开发商是要收足款才肯交钥匙的,但银行可以给购房者提供最高达80%的按揭。只是银行并不会真的等30年才把贷款收回;相反,它们会把购房者立下的欠条,立即在债券市场卖掉,让债券市场的投机者们承担远期风险,而自己及时回笼资金。要注意的是,若政府对银行和债券市场作不适当的调控,就会产生连锁抑制,最终延误了地产商的开发周期。
 
另外,房款的20%首付,也未必要购房者先付。美国的“按揭保险”服务,可以向给购房者贷款的银行承保,在购房者赖帐时给银行支付赔偿。于是,一个具备良好信用记录的购房者,在“按揭保险”服务的支持下,便可以实现零首付购房。
 
参照美国的市场经验,解决住房问题的根本之道,是让人们尽量早、尽量容易地住上尽量好的房子,而不是想方设法,让人们尽量晚、尽量困难地住上面积受限的房子。这是说,国内房地产调控存在方向性错误:首付宜低不宜高,还款周期宜长不宜短,房型宜大不宜小,银行信贷和债券交易宜畅旺不宜肃杀。这是解决地产问题的正途。

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