解决地产问题的正途
参照美国的市场经验，解决住房问题的根本之道，是让人们尽量早、尽量容易地住上尽量好的房子，而不是想方设法，让人们尽量晚、尽量困难地住上面积受限的房子。这是说，国内房地产调控存在方向性错误：首付宜低不宜高，还款周期宜长不宜短，房型宜大不宜小，银行信贷和债券交易宜畅旺不宜肃杀。这是解决地产问题的正途。
解决地产问题的正途
薛兆丰
2006年6月23日
最近在房地产问题的系列文章中，我细说了房地产价格急升的三重原因。一是人民币的汇率结构，二是人口大迁移和人均收入提高，三是政府一连串事与愿违的调控措施。有读者完全同意我的分析，但仍然写信来问：“难道面对房价急升，我们就只能袖手旁观，一点办法也没有了吗？”
解决问题的正途，不是五花八门的“增加调控”，而是大道至简的“增加供给”。然而，比较容易的是指出“增加调控”建议的荒谬，因为它们显然不治标、不治本，而只会增加社会成本；比较难的是明白“增加供给”所需的市场安排，因为它们涉及一层层外围交易，若忽视了这些外围交易，或把它们当作奸商炒作来打击，就无法促进“增加供给”的目标。
先谈较简单的。有人建议征收“房屋空置税”，说可以减少房屋空置，增加房源供应。问题是，要证明住宅区内某幢房屋“空置”，肯定比确认住宅区内有人“超生”困难得多。不把居委会的规模和合法调查权扩大三倍以上，征收“房屋空置税”不可能成事。
有人提出控制户型，要把住宅面积控制在90平米。我不禁要问：究竟是谁要把房子建得那么大的？是盖房的人，还是买房的人？不是说地产商是奸商吗？周其仁教授问我：奸商们为什么不把房子盖成飞机舱大小？那不更容易牟取暴利吗？可那没法牟取暴利，因为消费者不买帐！是消费者自己要住得大，是他们客厅一个卫生间不够、主卧还要一个卫生间的。
再谈较复杂的。有人建议用“提高首付”和“抑制信贷”的办法来解决住房困难问题。专栏作家冀志罡先生已经撰文指出，这恰恰给穷人设置了障碍，推迟了他们买房的日期。让我再简介美国的房地产资金市场，进一步解释为什么“低首付”和“活信贷”才是有助降低房价的市场安排。
美国的物价，假如不乘8折算成人民币，而是单纯从数值看，则比中国略低。例如，一般大学毕业生的工资收入是年薪5万元，一套单间公寓的月租是800元，两口之家的水电费是每月60元，一顿午餐盒饭是8元。家庭收入10万的两口之家，是相当典型的。
再说房子的档次。在中等城市，如北卡罗来纳州首府拉雷市（Raleigh），一幢普通“独栋别墅（single house）”，有两百平方米实用面积（地窖、花园和车库另计），售价35万，20%的首付约7万，30年贷款年利率以6.5%计算，月供约1800元。这占家庭收入的20％至25％，属行业内公认的“可承受消费水平”。
不难推测，大学毕业后5年内结婚的年轻夫妇，大部分能轻松置业。老美为何如此幸运？美国物价数值与中国相近，可见既不是因为美国的房子特别便宜，也不是美国中产阶级的收入特别高。那究竟是什么原因？答案是：美国有目光长远、交投活跃、机制健全的资金信贷市场在提供服务。
开发商是要收足款才肯交钥匙的，但银行可以给购房者提供最高达80％的按揭。只是银行并不会真的等30年才把贷款收回；相反，它们会把购房者立下的欠条，立即在债券市场卖掉，让债券市场的投机者们承担远期风险，而自己及时回笼资金。要注意的是，若政府对银行和债券市场作不适当的调控，就会产生连锁抑制，最终延误了地产商的开发周期。
另外，房款的20％首付，也未必要购房者先付。美国的“按揭保险”服务，可以向给购房者贷款的银行承保，在购房者赖帐时给银行支付赔偿。于是，一个具备良好信用记录的购房者，在“按揭保险”服务的支持下，便可以实现零首付购房。
参照美国的市场经验，解决住房问题的根本之道，是让人们尽量早、尽量容易地住上尽量好的房子，而不是想方设法，让人们尽量晚、尽量困难地住上面积受限的房子。这是说，国内房地产调控存在方向性错误：首付宜低不宜高，还款周期宜长不宜短，房型宜大不宜小，银行信贷和债券交易宜畅旺不宜肃杀。这是解决地产问题的正途。
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